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공유자 한 명이 분할을 반대하면 공동명의 부동산을 계속 그대로 두어야 할까요?
원칙적으로 공유자는 분할을 청구할 수 있습니다. 협의가 되지 않으면 법원에 공유물분할을 청구하며, 법원은 현물분할을 우선 검토하고 조건에 따라 경매분할이나 가액 조정을 선택할 수 있습니다.
안녕하십니까. 법무법인 율마루 대표변호사 임재현입니다.
상속받은 토지나 공동투자한 건물이 여러 사람 명의로 남아 있으면 매각, 임대와 담보 설정을 두고 의견이 갈릴 수 있습니다.
협의가 장기간 이루어지지 않는다면 공유관계를 법적으로 정리하는 공유물분할청구소송을 검토할 수 있습니다.
먼저 확인할 두 가지
01 · 현재 등기부상 공유자 전원과 각 지분이 정확한지
02 · 현물분할·경매·가액보상 중 실현 가능한 방안이 무엇인지
01
공유자 한 명도 분할을 청구할 수 있나요?
민법은 공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있도록 정합니다. 다만 일정 기간 분할하지 않기로 약정했거나 법률상 분할이 제한되는 특별한 사정이 있는지는 확인해야 합니다.
소송을 제기할 때는 현재 공유자 전원이 당사자가 되어야 하므로 소송 중 지분이 이전되거나 공유자가 사망했다면 등기와 상속관계부터 다시 살펴야 합니다.
02
법원은 현물분할을 먼저 검토하나요?
재판상 공유물분할에서는 현물로 나누는 방법이 원칙입니다. 토지의 면적만 기계적으로 지분에 맞추는 것이 아니라 위치, 형상, 도로 접근성, 이용 상태와 경제적 가치를 함께 고려합니다.
분할 뒤 각 부분의 가치가 지분비율과 정확히 맞지 않는다면 금전으로 과부족을 조정하는 방식도 검토될 수 있습니다.
□ 토지 형상과 도로 접면
□ 건축물·시설물의 위치
□ 현재 이용·점유 관계
□ 각 부분의 면적과 경제적 가치
03
경매로 나누는 경우는 언제인가요?
현물로 나누기 어렵거나 현물분할로 가치가 현저히 떨어질 우려가 있을 때 법원은 경매를 명하고 매각대금을 지분에 따라 나누게 할 수 있습니다.
경매는 유찰 가능성과 비용을 고려해야 하므로 단순히 협의가 어렵다는 이유만으로 바로 선택되는 것은 아닙니다. 현물분할 가능성을 구체적으로 검토한 자료가 중요합니다.
04
한 사람이 부동산을 갖고 다른 공유자에게 돈을 줄 수 있나요?
공유관계와 물건의 사정을 종합해 한 공유자가 부동산을 취득하고 다른 공유자에게 적정한 지분 가격을 지급하는 전면적 가액배상 방식이 허용되는 경우도 있습니다.
이를 원한다면 지급 능력과 합리적인 시가를 보여줄 자료가 필요하며, 감정 시점과 담보권·임대차보증금 등 부담도 확인해야 합니다.
05
소송 전 무엇을 확인해야 하나요?
등기부의 지분과 실제 취득 경위가 다르거나 상속등기가 끝나지 않았다면 당사자와 지분부터 정리해야 합니다.
부동산 시세, 임대수익, 세금·관리비 부담과 점유 상태를 정리하고 각 분할안이 실제로 가능한지 지적도와 현황 자료로 비교하세요.
□ 등기사항증명서와 상속관계 서류
□ 토지대장·지적도·건축물대장
□ 감정·시세·임대차 자료
□ 담보권과 체납·관리비 내역
□ 공유자별 점유와 비용 부담 내역
상담 안내
분할 방법보다 먼저 공유자와 지분, 부동산의 실제 이용 상태를 확인하세요.
현재 자료와 절차를 율마루와 함께 살펴보세요.
참고: 민법 제268조·제269조 · 대법원 2024다277854 판결
임재현 대표변호사