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월세가 계속 밀려도 집주인이 직접 문을 잠그거나 짐을 빼도 될까요?
임대차 해지 요건을 갖추고 해지 의사를 명확히 통보한 뒤, 자진 인도가 없으면 명도소송과 강제집행 절차를 따라야 합니다. 임의로 출입을 막거나 물건을 처분하면 별도 분쟁이 생길 수 있습니다.
안녕하십니까. 법무법인 율마루 대표변호사 임재현입니다.
월세가 밀리고 연락도 되지 않으면 임대인은 당장 열쇠를 바꾸거나 짐을 치우고 싶을 수 있습니다.
그러나 임차인이 점유 중인 부동산을 되찾으려면 계약 해지와 인도 청구, 필요한 경우 강제집행까지 법적 절차를 밟아야 합니다.
먼저 확인할 두 가지
01 · 주택·상가 여부와 연체액이 몇 기분에 해당하는지
02 · 현재 점유자와 계약 상대방이 누구인지
01
월세가 얼마나 밀려야 해지할 수 있나요?
건물 임대차에 관한 민법 제640조는 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정합니다.
상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가에서는 제10조의8에 따라 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있습니다. 주택인지 상가인지, 계약서 특약과 실제 연체액을 구분해 확인해야 합니다.
02
해지 통보는 어떻게 남겨야 하나요?
연체된 월세와 기간, 계약 해지의 근거, 부동산을 인도할 기한을 명확히 적어 상대방에게 도달하도록 해야 합니다.
문자나 전화만으로 다투게 되지 않도록 내용증명과 배달조회 등 수령 여부를 확인할 수 있는 방식을 검토하세요. 통보 뒤 입금이 있었다면 해지 효력과 남은 연체액도 다시 확인해야 합니다.
□ 임대차계약서와 특약
□ 월세 입금내역·미납표
□ 독촉 문자·통화·내용증명
□ 계약 해지 의사표시와 도달 자료
03
점유이전금지가처분은 왜 검토하나요?
명도소송 중 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기면 판결을 받아도 새 점유자를 상대로 바로 집행하기 어려운 문제가 생길 수 있습니다.
점유 이전 가능성이 있다면 현재 점유 상태를 확인하고 부동산점유이전금지가처분을 함께 검토할 수 있습니다. 사건마다 필요성과 비용이 달라 무조건 신청하는 절차는 아닙니다.
04
판결을 받으면 곧바로 퇴거가 이루어지나요?
임차인이 판결이나 조정 내용에 따라 자진 인도하지 않으면 집행문 등 필요한 서류를 갖춰 집행관에게 부동산 인도 강제집행을 신청합니다.
집행 과정에서는 예고, 집행 인력과 보관 장소, 비용 문제가 생길 수 있습니다. 소송 기간을 일률적으로 단정하기보다 송달, 상대방 대응과 점유자 수를 확인해야 합니다.
05
보증금과 밀린 월세는 어떻게 정산하나요?
연체 차임, 관리비와 원상회복비를 보증금에서 공제할 수 있는지는 계약 내용과 구체적인 증거를 기준으로 계산합니다.
보증금을 초과하는 미납액이 있다면 인도 청구와 함께 연체 차임이나 차임 상당 손해를 청구할 수 있는지 검토해야 합니다.
□ 보증금과 연체 차임 정산표
□ 관리비·공과금 납부자료
□ 원상회복 전후 사진과 견적
□ 명도 이후 추가 손해 자료
상담 안내
강제조치보다 먼저 해지 요건과 현재 점유자를 정확히 확인하세요.
현재 자료와 절차를 율마루와 함께 살펴보세요.
참고: 민법 제640조 · 상가건물 임대차보호법 제10조의8
임재현 대표변호사