민사 전문 변호사, 판결 후 상대방 부동산을 강제경매할 수 있나요?

승소판결은 강제집행의 출발점입니다.
상대방 명의 부동산이 있다면 경매를 신청할 수 있습니다.

경매를 신청하기 전에는 등기부의 소유자와 선순위 권리, 예상 배당액을 함께 확인해야 합니다.

먼저 확인할 내용

01. 판결에 집행문이 필요한지와 송달·확정 상태를 확인합니다.

02. 등기부에서 채무자의 소유권과 근저당·압류를 확인합니다.

03. 부동산 가격에서 선순위 채권과 집행비용을 뺀 금액을 가늠합니다.

안녕하십니까. 법무법인 율마루 대표변호사 임재현입니다.

법원이 상대방에게 돈을 지급하라고 판결해도 계좌로 돈이 들어오는 것은 아닙니다. 채무자가 지급하지 않으면 채권자가 집행할 재산을 찾아 압류나 경매를 신청해야 합니다.

채무자 명의의 아파트·토지·상가가 확인되면 부동산 소재지를 관할하는 법원에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 신청 전에는 그 부동산에서 받을 금액이 남는지도 계산해야 합니다.

판결문만 있으면 바로 경매를 신청할 수 있나요?

강제경매에는 돈을 받을 권리와 집행을 허용하는 문서가 필요합니다. 확정판결, 가집행선고가 붙은 판결, 확정된 지급명령 등이 그 문서가 될 수 있습니다.

판결의 확정 여부, 상대방에게 판결문이 송달됐는지, 집행문이 필요한 사건인지에 따라 준비서류가 달라집니다. 판결 주문에 적힌 원금·이자·소송비용도 신청 시점에 맞춰 계산합니다.

민사집행법상 신청서에는 채권자와 채무자, 부동산, 청구금액과 집행권원을 표시합니다. 등기부의 부동산 표기와 신청서 내용이 맞아야 합니다.

상대방이 사는 집이면 경매할 수 있나요?

거주 사실만으로는 부족합니다. 등기사항전부증명서에 채무자가 소유자로 기재돼 있어야 그 소유권을 대상으로 집행할 수 있습니다.

배우자나 부모 명의의 집은 채무자의 판결금 때문에 곧바로 경매할 수 없습니다. 공동명의라면 채무자가 보유한 지분을 대상으로 집행하는 방식이 검토됩니다.

등기부를 발급한 뒤 주소, 지분, 가압류·압류, 근저당과 이미 진행 중인 경매가 있는지 순서대로 확인하십시오.

01 · 집행서류 확인 판결문·확정증명·송달증명·집행문이 필요한지 구분합니다.

02 · 부동산 확인 등기부의 소유자, 지분과 부동산 표시를 신청서에 맞춥니다.

03 · 회수액 계산 예상 매각대금에서 선순위 채권과 집행비용을 빼 봅니다.

경매 신청 가능 여부와
경매 뒤 받을 수 있는 금액은 따로 계산합니다.

시세가 높아도 배당받지 못할 수 있나요?

경매대금은 권리 순서에 따라 배당됩니다. 선순위 근저당권, 세금, 임차인의 우선변제권 등이 있으면 일반 채권자에게 돌아오는 금액이 줄어듭니다.

등기부의 채권최고액은 대출잔액과 같지 않을 수 있습니다. 금융기관의 실제 채권액, 임차관계, 체납세금처럼 등기부만으로 전부 드러나지 않는 항목도 있습니다.

경매비용을 먼저 지출한 뒤 배당받을 돈이 없다면 시간과 비용 부담만 커질 수 있습니다. 시세와 선순위 권리를 대조한 뒤 신청 여부를 정해야 합니다.

다른 채권자가 먼저 경매를 시작했다면 어떻게 하나요?

등기부나 법원 경매정보에서 진행 중인 사건이 확인되면 새 경매를 신청할지, 기존 절차에 참가할지 검토합니다.

배당요구가 필요한 채권자는 법원이 정한 종기까지 권리를 신고해야 합니다. 판결이 있어도 기간을 놓치면 해당 경매에서 배당받지 못하는 경우가 있습니다.

사건번호, 배당요구 종기, 매각기일과 채권계산서 제출기한을 기록해 두고 판결금의 원금과 지연손해금을 다시 계산하십시오.

부동산 강제경매를 준비할 때 필요한 자료

✓ 판결문·지급명령·조정조서 등 집행권원

✓ 확정증명·송달증명과 집행문

✓ 부동산 등기사항전부증명서

✓ 판결금 원금·이자 계산표

✓ 시세자료와 선순위 권리·경매사건 자료

부동산 강제경매에서 자주 묻는 질문

Q. 채무자가 거주하는 아파트도 경매할 수 있나요?

A. 채무자 소유이고 압류금지 대상이 아니라면 주거 중인 부동산도 집행 대상이 될 수 있습니다. 선순위 권리와 배당 가능액은 별도로 계산합니다.

Q. 경매 신청 뒤 채무자가 돈을 주면 취하할 수 있나요?

A. 변제 범위와 집행비용을 확인한 뒤 취하할 수 있습니다. 다른 채권자가 경매에 참가했다면 그 절차가 계속될 수 있습니다.

등기부와 판결문을 함께 놓고 회수 가능액을 계산하세요.

채무자 소유 지분과 선순위 권리를 맞추면 경매 신청의 실익과 필요한 서류를 정할 수 있습니다.

판결 뒤 강제집행을 준비할 때 확인할 내용을 영상으로 만나보세요.

담당 변호사

• 임재현 대표변호사대한변호사협회 등록 전문분야: 이혼, 도산부산회생법원 파산관재인. 성균관대학교 법과대학, 부산대학교 법학전문대학원 졸업.