부모님이 사준 아파트도 재산분할 대상이 될까요?

부모님이 지원한 아파트라고 해서 언제나 전부 특유재산으로 보호되는 것은 아닙니다.

자금 출처, 증여 대상, 대출 상환, 배우자의 유지·증식 기여를 함께 봐야 합니다.

POINT 01 부모 자금 출처 객관 자료로 입증

POINT 02 대출 상환은 공동기여로 볼 수 있음

POINT 03 혼인기간·가사기여 함께 판단

안녕하십니까.
법무법인 율마루 대표변호사 임재현입니다.

혼인 생활을 정리하는 과정에서 가장 예민하게 부딪히는 부분 중 하나가 부동산 재산분할입니다.

특히 아파트를 매입할 당시 부모님에게 자금을 지원받았거나 부모님 명의가 얽혀 있다면, 단순히 “부모님이 사준 집”이라는 말만으로 결론이 나지 않습니다.

자금의 실제 출처와 증여 대상, 혼인 중 대출 상환, 배우자의 유지·증식 기여를 함께 봐야 합니다.

01	부모님이 사준 아파트, 특유재산으로 인정될 수 있을까? 혼인 전 보유재산이나 혼인 중 상속·증여로 취득한 재산은 원칙적으로 특유재산으로 봅니다.

민법은 부부 일방이 혼인 전부터 가진 재산과 혼인 중 자기 명의로 취득한 재산을 그 사람의 특유재산으로 봅니다.

그래서 부모님이 자녀 개인에게 증여한 자금으로 취득한 아파트라면 특유재산이라는 주장을 할 수 있습니다.

다만 실제 재산분할에서는 특유재산이라는 이유만으로 항상 전부 분할 대상에서 빠지는 것은 아닙니다. 배우자가 그 재산의 유지나 감소 방지, 증식에 기여했는지가 함께 문제될 수 있습니다.

02	핵심 체크리스트 4가지 부모님의 지원 사실만이 아니라 돈이 어떻게 들어오고 유지됐는지를 봅니다.

자금 출처	매매대금이 부모님 계좌에서 매도인에게 직접 이체됐는지 확인합니다.
증여 대상	자녀 개인에게 준 돈인지, 부부 공동생활을 위해 지원한 돈인지 살펴봅니다.
대출 상환	혼인 중 대출 원리금을 부부 공동소득으로 갚았는지 확인합니다.
유지·증식 기여	수리비, 세금, 관리와 가사·육아 등 배우자의 기여를 함께 봅니다.

03	부모님께 증여받은 재산임을 보여줄 자료 말보다 자금 흐름을 보여주는 객관 자료가 중요합니다.

매매 관련	아파트 매매계약서, 취득 당시 등기자료
자금 출처	부모님 계좌 이체내역, 매도인 대상 잔금 송금 기록
세무 자료	증여계약서, 증여세 신고자료
부채·생활 자료	주택담보대출 실행·상환 자료, 취득 당시 가족 간 대화 등

부모님이 현금으로 돈을 건네줬거나 오래전 계좌를 해지해 자금 흐름을 추적하기 어렵다면, 취득 당시 부모님의 소득과 자녀의 경제적 능력, 주변 자료를 함께 놓고 설명해야 할 수 있습니다.

04	자녀 개인에게 준 돈일까, 부부 공동의 지원일까? 등기 명의와 증여세 신고, 당시 부모님의 의사와 대화가 중요한 자료가 됩니다.

등기가 자녀 한 사람 명의로 돼 있고 증여세도 해당 자녀가 납부했다면 개인 증여라는 주장에 힘을 실을 수 있습니다.

반대로 공동명의로 등기했거나 부모님이 두 사람 모두를 위해 집을 마련해주겠다는 의사를 구체적으로 밝힌 정황이 있다면 공동재산 성격을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

부모님 명의 부동산이 관련돼 있고 실질 소유관계가 다른 경우라면 명의신탁 등 별도 쟁점도 검토해야 합니다.

05	특유재산이라도 재산분할에서 예외가 아닐 수 있습니다 배우자가 재산의 유지·감소 방지·증식에 기여했다면 그 기여가 반영될 수 있습니다.

부모님이 계약금만 일부 지원하고 나머지 대출금을 부부 공동소득으로 상환했다면, 그 상환 흐름은 재산분할에서 중요한 판단 요소가 됩니다.

또한 전업주부가 가사와 육아를 전담해 상대 배우자가 소득활동에 집중하도록 한 사정도 재산 유지 기여로 평가될 수 있습니다.

혼인 기간이 길수록 이런 유지·증식 기여가 폭넓게 다뤄질 가능성이 있습니다.

06	재산분할 Q&A 시세 상승, 대출, 실제 대응 사례를 중심으로 정리합니다.

아파트값 상승분도 모두 나눌까?	단순한 시세 상승만으로 절반을 나누는 것은 아니며 혼인기간, 취득경위, 실제 투입비용과 관리 기여를 함께 봅니다.
남은 주택담보대출은?	현재 시세에서 관련 채무를 뺀 순가치를 기준으로 보고 혼인 전·후 상환액을 구분해 기여를 살펴봅니다.
특유재산 방어의 핵심은?	취득 당시 부모 자금과 혼인 이후 부부 자금이 얼마나 섞였는지 객관 자료로 분리하는 것입니다.

혼인 전 남편 명의 아파트가 문제 된 사건

율마루가 수행한 사건 중 혼인 전부터 남편 명의로 보유한 아파트가 재산분할 쟁점이 된 사례가 있었습니다.

상대방 측에서는 해당 아파트가 분할 대상이 아니라고 주장했습니다.

율마루에서는 혼인 기간 중 부부 공동소득으로 대출 원리금을 상환해온 흐름과 배우자의 재산 유지 기여를 정리해 재판 과정에서 설명했습니다.

법원은 해당 재산의 특유재산 성격을 인정하면서도 혼인 중 배우자의 기여를 반영해 재산분할 비율을 정했습니다.

※ 재산분할 결과는 취득 시점, 자금 출처, 혼인기간, 대출 상환과 각 배우자의 기여도에 따라 달라질 수 있습니다.

같은 부모님의 지원을 받은 아파트라도 결과는 달라질 수 있습니다.

실제 자금 흐름과 대출 상환 내역, 증여 대상과 혼인기간, 배우자의 유지·증식 기여를 놓고 사건별로 판단해야 합니다.

부모님 지원 아파트가 어디까지 특유재산인지 직접 살펴보겠습니다

매매계약서, 부모님 이체내역, 증여세 자료, 대출 상환내역과 혼인 중 기여를 확인해 재산분할 가능성과 대응 방향을 임재현 변호사가 직접 검토하겠습니다.

01. 취득 당시 자금 출처 확인

02. 혼인 중 대출·세금·유지비 분석

03. 특유재산·기여도·분할비율 검토

“부모님이 사준 집이니 무조건 내 재산”이라고 단정하거나, 반대로 “결혼생활에 사용했으니 절반씩 나눈다”고 단순하게 볼 수는 없습니다.

현재 본인의 상황이 특유재산으로 어느 정도 보호될 수 있는지, 배우자의 기여가 어디까지 인정될 수 있는지 자금 흐름부터 확인해보는 것이 좋습니다.

재산분할에서 중요한 것은 명의보다 취득 경위와 실제 기여입니다.

법무법인 율마루
대표변호사 임재현 드림

담당 변호사

• 임재현 대표변호사대한변호사협회 등록 전문분야: 이혼, 도산부산회생법원 파산관재인. 성균관대학교 법과대학, 부산대학교 법학전문대학원 졸업.