집주인(임대인)이 세입자 집에 허락 없이 들어오면 주거침입인가요?

집주인이라는 사정만으로 세입자 집에 들어갈 권리가 생기지는 않습니다. 주거침입죄는 건물 소유권이 아니라 그 집에 사는 사람의 사실상 평온을 보호하는 죄라서, 대법원은 세입자가 점유하는 집이면 소유자가 들어가도 성립에 장애가 없고, 권리가 있어도 법이 정한 절차 없이 들어가면 성립한다고 봅니다. 다만 들어온 경위와 방법, 세입자의 거절 여부를 객관적으로 따져 침입인지 가리므로 사실관계 확인이 먼저입니다.

먼저 확인할 핵심 답변

• 주거침입죄는 소유권이 아니라 거주자의 사실상 평온을 보호합니다. 소유자라도 세입자가 점유하는 집에 들어가면 성립할 수 있습니다(대법원 89도889).
• 계약 종료나 월세 연체 같은 권리가 있어도 법에 정한 절차 없이 들어가면 주거침입죄가 됩니다(대법원 2007도11322).
• 침입인지는 거주자의 의사만이 아니라 출입 경위, 방법, 통제 상태를 객관적으로 보고 판단합니다(대법원 2021도15507).
• 법정형은 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금이고, 문을 열려다 실패해도 미수로 처벌됩니다(형법 제319조, 제322조).

자기 건물인데도 주거침입이 되나요?

된다는 것이 판례의 일관된 답입니다. 대법원은 피해자가 점유·관리하는 가옥이라면 그 건물이 피고인 소유였더라도 주거침입죄 성립에 장애가 되지 않는다고 했고, 소유권 분쟁이 계속되는 중이라면 "말 안 해도 들어가도 된다고 생각했다"는 추정적 승낙도 인정하기 어렵다고 했습니다(89도889). 집주인 사건은 "소유자"라는 말이 양쪽을 모두 헷갈리게 하는 유형입니다.

어떤 출입이 "침입"으로 평가되나요?

대법원은 침입을 거주자의 사실상 평온상태를 해치는 행위태양으로 들어가는 것이라고 정의하고, 거주자의 의사에 반한다는 사정만으로는 부족하며 출입 통제 상태와 경위·태양을 종합해 객관적으로 판단한다고 했습니다(2021도15507).

상황	판례가 보는 지점	성립 쪽 사정	성립이 어려운 쪽 사정
세입자 부재 중 비밀번호·마스터키로 들어감	평온을 해치는 행위태양인지	거주자 모르게, 거절 뒤에 들어감	사전 통보와 승낙
계약 종료·연체 뒤 들어가 짐을 뺌	법정 절차를 따랐는지	판결·집행 없이 직접 들어감	법원 집행 절차로 명도
소유권 다툼 중 들어감	추정적 승낙, 사회상규	분쟁이 계속되는 중	거주자의 명시적 승낙
중개인이 소유자 승낙만으로 들어감	거주자의 사실상 평온	거주자 승낙 없음	거주자가 시간을 정해 승낙

계약이 끝났거나 월세가 밀렸으면 들어갈 수 있나요?

권리가 있다는 것과 들어갈 수 있다는 것은 다릅니다. 대법원은 점유할 권리가 없는 사람의 점유라도 그 주거의 평온은 보호되어야 하므로, 권리자가 법에 정해진 절차에 의하지 않고 들어가면 주거침입죄가 성립한다고 했습니다(2007도11322). 세입자를 내보내려면 명도 절차를 밟아야 하고, 들어와서 물건을 가져갔다면 절도가 별도로 검토됩니다(형법 제329조).

세입자가 신고하려면 무엇을 준비하나요?

날짜와 시간, 어디까지 들어왔는지, 그 전에 거절 의사를 밝혔는지를 바로 메모해 두는 것이 출발점입니다. 도어락 출입 기록, 문자, 통화 녹음, 공동현관 CCTV가 있으면 경위를 설명하기 쉽습니다. 여럿이 몰려오거나 위험한 물건을 들고 들어오면 특수주거침입으로 5년 이하의 징역입니다(형법 제320조).

이런 걱정이 드실 수 있습니다

"내 건물에 들어갔다고 신고당하는 게 말이 되나요?"

판례는 소유권이 아니라 거주자의 평온을 기준으로 삼으므로 소유자라는 사정은 성립을 막지 못합니다(89도889). 점검이나 수리가 필요하면 미리 알리고 승낙받은 시간에 들어가는 것이 안전합니다.

"CCTV가 없어서 증명하지 못해요."

신고 자체는 진술로 할 수 있습니다. 도어락 출입 기록, 집주인이 보낸 문자, 물건 위치가 바뀐 사진, 이웃의 진술이 수사기관이 확인할 자료입니다.

"계약서에 집주인이 필요하면 출입할 수 있다고 적혀 있어요."

그 조항도 출입 당시의 승낙과 경위를 판단할 때 함께 봅니다. 다만 판례는 권리가 있다는 것 자체가 성립을 막지 않는다고 하므로(2007도11322), 조항만으로 아무 때나 들어갈 수 있다고 단정할 수는 없습니다.

"신고하면 집주인이 나가라고 할 텐데요."

임대차 종료와 명도는 형사 신고와 별개로 법이 정한 절차를 따라야 하고, 집주인이 임의로 짐을 빼거나 문을 잠그면 그 자체가 또 다른 주거침입 문제가 됩니다. 임대차 쪽 대응을 같이 정리하는 것이 순서입니다.

법무법인 율마루에서는 무엇을 확인하나요

상담에서는 들어온 사람이 소유자인지 중개인인지, 어떤 승낙을 주장하는지, 세입자가 거절 의사를 밝힌 시점을 시간 순서로 정리하고, 임대차계약서의 출입 조항과 명도 절차 진행 여부를 함께 봅니다. 대한변호사협회에 형사법 전문분야를 등록한 박상준·문지영 변호사가 형사 사건을 담당하며, 부산 서면·센텀·명지와 창원, 서울 서초 사무소에서 상담할 수 있습니다. 신청은 홈페이지 간편 상담, 전화(대표 1800-6719), 네이버 예약, 카카오톡 채널로 받습니다.

상담 전 체크리스트

• 들어온 날짜·시간과 어디까지 들어왔는지 메모했나요?
• 도어락 출입 기록, 문자, 통화 녹음, CCTV 중 남아 있는 것은 무엇인가요?
• 출입 전 통보가 있었는지, 내가 거절한 기록이 있나요?
• 임대차계약서에 출입·점검 조항이 있나요?
• 계약 종료나 연체 상태인가요? 명도 소송·집행이 진행 중인가요?

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본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 개별 사건의 결과를 보장하지 않습니다. 구체적인 판단은 사건 서류를 보고 상담에서 확인해야 합니다. 작성: 법무법인 율마루 · 최종 업데이트 2026-11-08

담당 변호사

• 박상준 대표변호사대한변호사협회 등록 전문분야: 형사법, 이혼초등학교 교사로 일한 뒤 변호사가 되었습니다. 부산교육대학교, 부산대학교 법학전문대학원 졸업. 부산대학교 리걸클리닉 지도변호사.
• 문지영 파트너변호사대한변호사협회 등록 전문분야: 형사법, 이혼부산광역시교육청 폭력·비행 근절 및 예방 법교육 변호사, 부산지방노동위원회 공익위원. 부산대학교 법학전문대학원 졸업.