전세사기예방, 전세 계약 전에 무엇을 확인해야 사기를 피할 수 있나요?

전세사기예방의 출발점은 계약 전에 내 보증금보다 먼저 돌려받을 돈이 얼마인지 확인하는 것으로, 등기사항증명서로 근저당·가압류·신탁을, 임대인 동의를 받아 확정일자부여기관에서 다른 임차인의 보증금 정보를(주택임대차보호법 제3조의6), 세무서에서 임대인의 미납 국세를(국세징수법 제109조) 확인합니다. 임대인은 계약할 때 이 확정일자 정보와 납세증명서를 임차인에게 제시해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의7). 계약 뒤에는 이사와 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생기고 확정일자까지 갖춰야 우선변제권이 생기므로(제3조·제3조의2), 그 사이를 막는 특약과 보증금 반환 보증 가입 가능 여부도 함께 확인해야 합니다.

먼저 확인할 핵심 답변

• 등기사항증명서로 근저당·가압류·신탁을 확인합니다.
• 임대인 동의를 받아 다른 임차인의 확정일자·보증금 정보를 확인합니다(주택임대차보호법 제3조의6).
• 세무서와 지자체에서 임대인의 미납 국세·지방세를 열람합니다.
• 대항력은 전입신고 다음 날 생기므로 잔금일 담보 설정을 막는 특약이 필요합니다.

계약 전에 어떤 서류로 무엇을 확인하나요?

확인할 것	어디서	근거
소유자, 근저당·가압류·신탁	등기사항증명서, 신탁원부	공인중개사법 제25조(근거자료 제시)
다른 임차인의 확정일자·보증금	주민센터 등 확정일자부여기관(임대인 동의)	주택임대차보호법 제3조의6 제4항·제3조의7
임대인의 미납 국세	세무서(임대인 동의)	국세징수법 제109조
임대인의 미납 지방세	지방자치단체(임대인 동의)	지방세징수법 제6조

등기사항증명서에서는 소유자가 계약 상대와 같은지, 근저당의 채권최고액과 압류·가압류가 있는지, 신탁 등기가 있는지를 봅니다. 신탁 등기가 있으면 소유권이 신탁회사에 넘어가 있으므로 신탁원부로 누가 임대할 권한을 가졌는지 확인해야 합니다. 공인중개사는 계약 전에 권리관계를 확인해 설명하고 등기사항증명서, 신탁원부 같은 근거자료를 제시해야 합니다(공인중개사법 제25조 제1항).

선순위 보증금과 세금 체납은 어떻게 확인하나요?

계약하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 그 주택의 확정일자 부여일, 차임과 보증금 정보를 요청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의6 제4항). 여러 세대가 한 건물에 사는 다가구주택은 먼저 들어온 임차인의 보증금이 내 보증금보다 앞설 수 있어 특히 중요합니다. 세금도 확인 대상입니다. 임차하려는 사람은 임대인 동의를 받아 미납 국세와 체납액 열람을 세무서에 신청할 수 있고, 계약 뒤라도 임대차 기간이 시작하는 날까지는 신청할 수 있으며 보증금이 대통령령으로 정한 금액을 넘으면 동의 없이도 가능합니다(국세징수법 제109조 제1항·제2항). 임대인은 계약할 때 이 정보와 납세증명서를 제시하거나, 미리 열람에 동의하는 방법으로 대신할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의7).

전입신고와 확정일자는 언제 해야 하나요?

임대차는 등기가 없어도 집을 넘겨받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다(제3조 제1항). 여기에 계약서의 확정일자까지 갖추면 경매나 공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 우선변제권이 생깁니다(제3조의2 제2항). 대항력이 "다음 날" 생기기 때문에 잔금일 당일 임대인이 근저당을 설정하면 순위가 밀릴 수 있습니다. 그래서 잔금 다음 날까지 담보 설정이나 소유권 이전을 하지 않는다는 약속과, 어기면 계약을 해제하고 손해를 배상한다는 특약을 넣어 두는 방법이 있습니다. 보증금 중 일정액은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인에게 우선 보호되지만, 그 범위는 대통령령으로 지역마다 다르게 정해집니다(제8조).

보증금을 못 돌려받으면 전세사기고소를 해야 하나요?

처음부터 돌려줄 의사나 능력 없이 속여 보증금을 받았다면 사기죄(형법 제347조, 20년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금)로 고소할 수 있지만, 계약 당시 속였다는 사정이 있어야 합니다. 단순히 돌려주지 못한 경우라면 민사로 보증금 반환을 청구하는 전세사기소송이나 지급명령, 이사해야 할 때의 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)이 중심이 됩니다. 주택도시보증공사나 보증보험회사가 보증금반환채권을 넘겨받으면 우선변제권도 함께 넘어가도록 정해져 있어(제3조의2 제7항), 보증 상품 가입 여부가 회수 경로를 바꿉니다.

이런 걱정이 드실 수 있습니다

"공인중개사가 괜찮다고 했는데 직접 확인해야 하나요?"

중개사에게 설명 의무가 있지만, 보증금을 잃는 위험은 임차인이 집니다. 등기사항증명서와 선순위 보증금, 세금 체납 세 가지는 직접 서류로 받아 확인하세요.

"집주인이 다른 세입자 정보를 보여 주지 않아요."

임대인은 계약할 때 확정일자 정보와 납세증명서를 제시해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의7). 끝내 거부한다면 계약을 다시 판단할 신호로 보는 것이 안전합니다.

"근저당이 있는 집은 무조건 피해야 하나요?"

근저당이 있다는 사실만으로 위험이 정해지지는 않습니다. 채권최고액과 다른 임차인 보증금, 내 보증금을 더한 금액이 집의 시세에 비해 얼마인지를 계산해 판단합니다.

법무법인 율마루에서는 무엇을 확인하나요

법무법인 율마루 부동산 상담에서는 계약 전이라면 등기사항증명서의 선순위 권리와 채권최고액, 신탁 여부, 다른 임차인의 보증금 합계와 임대인의 체납 열람 결과를 함께 보고 계약서 특약 문구를 점검합니다. 이미 보증금을 돌려받지 못했다면 계약 당시 임대인이 한 설명과 그 증거를 확인해 사기 고소가 가능한지, 보증금 반환 소송과 임차권등기명령을 어떤 순서로 진행할지 정합니다. 상담은 홈페이지 간편 상담, 대표전화 1800-6419, 네이버 예약, 카카오톡 채널로 신청할 수 있습니다.

상담 전 체크리스트

• 등기사항증명서를 계약 당일과 잔금일에 다시 발급해 보았다
• 신탁 등기가 있다면 신탁원부로 임대 권한을 확인했다
• 다른 임차인 보증금 정보와 임대인 체납 열람 결과를 받았다
• 잔금 다음 날까지 담보 설정 금지 특약을 넣었다
• 보증금 반환 보증 가입 가능 여부를 확인했다

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본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 개별 사건의 결과를 보장하지 않습니다. 구체적인 판단은 사건 서류를 보고 상담에서 확인해야 합니다. 작성: 법무법인 율마루 · 최종 업데이트 2026-11-11