부산 명도소송, 직접 내보내면 안 됩니다

건물이 있는 구를 관할하는 부산지방법원 본원·동부지원·서부지원이나 임차인 주소지 법원에 냅니다(민사소송법 제20조, 제2조). 부산명도소송은 보통 해지 통지, 점유이전금지가처분, 건물인도 청구 소송, 판결 뒤 인도 집행 순서로 가고, 밀린 차임과 인도할 때까지의 차임 상당액을 함께 청구합니다.

임대인은 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절을 통지해야 하고, 하지 않으면 같은 조건으로 2년 갱신된 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조). 통지했더라도 임차인이 그 기간 안에 갱신을 요구했다면 실거주 등 법이 정한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다(같은 법 제6조의3). 통지 날짜와 방법을 먼저 확인합니다.

해지 통지가 도달하는 시점에 연체액이 2기(상가는 3기) 차임액에 달해 있어야 합니다(민법 제640조, 상가건물 임대차보호법 제10조의8). 일부 입금으로 그 아래로 내려갔다면 그 시점에는 해지할 수 없고, 반대로 해지 통지가 도달한 뒤의 입금은 해지 효력을 되돌리지 못하므로 연체액이 기준에 달한 때 바로 통지합니다.

실제 점유 관계에 따라 다릅니다. 임차인의 가족·직원처럼 임차인의 지시를 받아 쓰는 사람은 점유보조자여서 임차인만 상대로 하면 되지만(민법 제195조), 임차인이 동의 없이 전대해 다른 사람이 독립해 쓰고 있다면 전차인도 피고로 해야 집행할 수 있습니다(민법 제629조). 소 제기 전에 현장과 주민등록·사업자등록으로 점유자를 확인합니다.

강제집행 비용은 채무자가 부담하고 집행으로 우선 변상받습니다(민사집행법 제53조). 다만 집행관 수수료, 노무비, 짐 보관비는 채권자가 먼저 내고 나중에 채무자에게 받는 구조이고, 남은 짐은 채무자에게 인도하거나 채무자 비용으로 보관하다가 찾아가지 않으면 법원 허가를 받아 매각합니다(같은 법 제258조).

명도 청구는 할 수 있지만 밀린 차임 등을 뺀 뒤 돌려줄 보증금이 남아 있으면 그 금액을 지급하는 것과 동시에 인도하라는 판결이 나올 수 있습니다(민법 제536조). 그래서 소 제기 전에 연체 차임, 관리비, 원상복구 비용을 정리해 공제할 금액을 특정하고, 남는 보증금은 집행 때 지급할 준비를 합니다.