부산 상가 권리금, 회수 기회를 지키는 법

원칙적으로 임차인이 신규 임차인을 주선하고 임대인이 그 사람과의 계약을 거절하거나 방해해야 손해배상을 청구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항). 임대인이 누구를 데려와도 계약하지 않겠다고 말했더라도 그 발언을 문자나 내용증명으로 남기고 신규 임차인 주선 기록을 함께 확보해 두는 것이 상가권리금소송의 기본입니다.

계약 당시 공사 시기와 기간을 구체적으로 알린 재건축 계획을 따르는 경우, 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따른 철거·재건축인 경우에는 갱신 거절 사유가 되고 권리금 회수 기회 보호도 적용되지 않습니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호, 제10조의4 제1항 단서). 그 밖의 재건축 계획은 사유가 아니므로 계약 당시 어떤 고지가 있었는지 계약서를 확인합니다.

신규 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없으면 임대인의 거절에 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다(같은 법 제10조의4 제2항 제1호). 임차인은 신규 임차인의 자력과 의무 이행 능력에 관해 아는 정보를 임대인에게 제공할 의무가 있으므로(같은 조 제5항), 신규 임차인의 소득·자금 자료를 임대인에게 전달한 기록이 분쟁에서 중요합니다.

배상액 상한은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액입니다(같은 법 제10조의4 제3항). 종료 당시 권리금은 법원이 감정으로 영업시설·거래처·위치에 따른 이점 같은 유형·무형 가치(같은 법 제10조의3)를 평가해 정하므로 매출 자료, 시설 투자 내역, 권리금 계약서를 보존합니다.

대규모점포나 준대규모점포의 일부인 상가와 국유·공유재산인 상가는 권리금 회수 기회 보호가 적용되지 않습니다(같은 법 제10조의5). 다만 전통시장은 대규모점포에 해당하더라도 예외로 보호 대상에 포함되고, 백화점이나 대형마트 안의 매장은 적용 제외에 해당하는지 임대차 계약서와 건물 등록 내용으로 확인합니다.

보호됩니다. 환산보증금이 시행령 기준을 넘는 임대차에도 대항력, 계약갱신 요구, 권리금 회수 기회 보호, 3기 연체 해지 규정은 적용됩니다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항). 적용되지 않는 것은 최단 존속기간, 차임 증액 상한, 우선변제권 같은 규정이므로 상가권리금소송에서는 보증금 액수가 걸림돌이 되지 않습니다.