부산 부동산 매매, 등기가 넘어와야 끝납니다

할 수 있습니다. 매도인의 주소를 알 수 없거나 소장을 받지 않으면 소유권이전등기소송은 공시송달로 진행할 수 있고(민사소송법 제194조), 등기절차 이행을 명하는 판결이 확정되면 매수인이 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다(부동산등기법 제23조 제4항). 소송 중 매도인이 다른 사람에게 처분하지 못하도록 처분금지가처분을 먼저 신청합니다.

근저당 말소 서류와 잔금을 맞바꾸는 것이 원칙이고, 매도인이 말소를 준비하지 않으면 잔금 지급을 거절할 수 있습니다(민법 제536조). 보통 잔금 당일 매수인이 대출금 일부를 금융기관에 직접 상환하고 말소 서류를 받는 방식으로 처리하며, 그 합의는 서면으로 남겨 두어야 뒤에 다툼이 없습니다.

계약금을 위약금으로 하기로 한 약정이 있어야 가질 수 있고, 그런 특약이 없으면 계약금은 돌려주고 실제 손해를 따로 증명해 배상을 청구해야 합니다(민법 제398조 제4항). 해제하려면 먼저 상당한 기간을 정해 잔금 이행을 요구하고 그 기간이 지나야 하며(민법 제544조), 매도인 쪽도 등기 서류를 준비해 둔 사실을 남겨야 합니다.

자동으로 넘어오지 않습니다. 판결이 확정된 뒤 매수인이 판결 정본과 확정증명을 붙여 등기소에 단독으로 신청해야 하고(부동산등기법 제23조 제4항), 등기를 마쳐야 소유권이 넘어옵니다(민법 제186조). 소송 중 매도인이 사망하면 상속인이 소송을 수계하므로(민사소송법 제233조) 그 상속인을 상대로 이어갑니다.

등기 명의자가 아닌 사람과의 계약은 등기를 넘겨받지 못할 위험이 큽니다. 이전등기는 등기 명의자가 등기의무자로 함께 신청해야 하고(부동산등기법 제23조 제1항), 명의신탁 약정은 원칙적으로 무효여서(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조) 실소유자 주장만으로는 등기를 청구하기 어렵습니다. 명의자 본인 확인과 위임장·인감증명을 받거나 계약 당사자를 명의자로 바꿔야 합니다.

이미 제3자 명의로 등기가 됐으면 매도인에게 이전등기를 청구할 수 없고, 이행불능을 이유로 계약을 해제해 낸 돈의 반환과 손해배상을 청구합니다(민법 제546조, 제390조). 제3자가 매도인의 배임 행위에 적극 가담했다면 그 매매는 반사회적 행위로 무효가 될 수 있어(민법 제103조) 등기 말소를 다투는 길이 열립니다. 이런 일을 막기 위해 잔금 전에 처분금지가처분을 검토합니다.